Анализ рынка первичного жилья экономического класса

Челябинское УФАС России провело анализ состояния конкуренции на рынке первичного жилья экономического класса на территории г. Челябинска, г. Копейска, г. Магнитогорска, г. Миасса и г. Златоуста Челябинской области по итогам 2011-2013 годов.

На территории указанных городов деятельность на рынке первичного жилья экономического класса в указанный период осуществлял 41 хозяйствующий субъект.

В г. Челябинске и г. Миассе Челябинской области по итогам 2011-2013 годов нет хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение на рынке первичного жилья экономического класса. Таким образом, рынок первичного жилья экономического класса по итогам 2011-2013 годов на указанной территории является конкурентным.

В г. Копейске по итогам 2011-2012 годов ОАО «ЮУ КЖСИ» занимало доминирующее положение с долей 88,15% и 63,35% соответственно. По итогам 2013 года ООО «Фирма Челябстройподрядчик» занимало доминирующее положение с долей 54,60%. В г. Магнитогорске по итогам 2011-2012 годов ООО «Домострой» - 58,05% и 64,74% соответственно, 2013 года ООО «Трест Магнитострой» - 54,60%. В г. Златоусте по итогам 2011-2013 годов ОАО «Златоустовский машиностроительный завод» - 87,22%, 89,72% и 84,83% соответственно.

Основными административными ограничениями на рынке первичного жилья экономического класса являются:

- проблема получения в пользование земельного участка под комплексную застройку жилья «эконом класса». Застройщики указывают,  что в течение последних трех лет на территории города Челябинска в целях жилищного строительства выставляются на торги укрупненные земельные участки с высокой начальной ценой права аренды, не имеющей аналогов в иных регионах России.

- длительные сроки согласования проектной документации на стадии проектирования по причине необходимости согласования исходных условий для проектирования в нескольких организациях, среди которых органы местного самоуправления, городские службы, организации коммунального комплекса, благоустройства;

- длительные сроки прохождения государственной экспертизы типовой проектной документации;

- большое количество административных процедур на этапе ввода объекта в эксплуатацию, при подтверждении готовности к эксплуатации инженерных систем, заключении договоров с ресурсоснабжающими организациями об эксплуатации объектов;

- необходимость предоставления документов, имеющихся у органов государственной власти и органов местного самоуправления, вследствие проблем межведомственного взаимодействия органов государственной власти и органов местного самоуправления;

- нехватка, особенно в сельских населенных пунктах, необходимых мощностей для обеспечения водо-, тепло-, электро- и газоснабжения строящегося жилья экономического класса.

Основными экономическими ограничениями входа на рынок первичного жилья экономического класса являются:

- отсутствие возможностей у новых компаний-застройщиков в привлечении кредитных ресурсов для обеспечения земельных участков коммунальной инфраструктурой в связи с отсутствием залогового обеспечения кредита, а также в связи с отсутствием кредитных историй и опыта работы с банками;

- недостаточная развитость механизма аккредитации новых предприятий-застройщиков у банков и ипотечных компаний в целях реализации ипотечного жилищного кредитования и других финансовых программ по приобретению жилья, в том числе высокие процентные ставки ряда коммерческих банков Челябинской области по ипотечному кредитованию.

- трудности, связанные с внедрением института саморегулирования (высокие членские взносы, высокий уровень взносов в компенсационные фонды, увеличение объема отчетности для СРО).

В целях снижения барьеров Челябинским УФАС России была проанализирована структура формирования стоимости жилья.

Основными затратами, влияющими на стоимость первичного жилья экономического класса, являются:

1. Затраты на строительно-монтажные работы (от 19% до 89,7%);

2. Затраты на подключение и строительство внешних инженерных сетей (от 0% до 25%);

3. Затраты на право владения земельными участками (от 0% до 15%);

4. Затраты на проектно-изыскательные работы, оформление разрешений, утверждение проекта и т.п. (от 1% до 15%).

Высокая доля затрат на строительно-монтажные работы объясняется уровнем развития транспортной инфраструктуры региона, удаленностью производителей строительных материалов и наличием возможности их собственного производства. Указанные обстоятельства напрямую влияют на формирование стоимости первичного жилья экономического класса на территории г. Челябинска, г. Копейска, г. Магнитогорска, г. Миасса и г. Златоуста Челябинской области. 

По мнению организаций-застройщиков снижению цен на первичное жилье экономического класса будет способствовать реализация следующего комплекса мероприятий:

- развитие государственно-частного партнерства в области строительства и реконструкции инженерной и социальной инфраструктур в соответствии с потребностями увеличения объемов строительства жилья путем разграничения ответственности между участниками инвестиционно-строительной деятельности;

- обеспечение сбалансированного развития новых и ранее застроенных территорий путем организации территориального планирования и упрощение процедур получения земельных участков и технических условий на подключение для строительства жилья;

- развитие конкуренции на рынке жилья;

- расширения перечня земельных участков, предоставляемых в целях строительства жилья экономического класса;

- снижение стоимости кредитных ресурсов, привлекаемых застройщиками для строительства жилья экономического класса, путем увеличения доступности государственных гарантий в целях исполнения обязательства по кредитным договорам и договорам займа для широкого круга застройщиков;

- расширение использования в жилищном строительстве новых прогрессивных технологий быстровозводимого домостроения с применением новых современных, энергоэффективных и ресурсосберегающих технологий.